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為什么說“取消物業(yè)管理”屬無稽之談？什么是“好房子 好服務(wù)”，專家給出解答→

  • 2025-01-03 08:07:58
2024年，就物業(yè)管理行業(yè)而言，是回歸物業(yè)管理本業(yè)的拐點年，其重要推手就是行業(yè)主管部門大力倡導(dǎo)的建設(shè)好房子，提供好服務(wù)。從全社會的目光...
2024年，就物業(yè)管理行業(yè)而言，是回歸物業(yè)管理本業(yè)的拐點年，其重要推手就是行業(yè)主管部門大力倡導(dǎo)的“建設(shè)好房子，提供好服務(wù)”。從全社會的目光聚焦于“好房子 好服務(wù)”的那一刻起，業(yè)主也開始更加關(guān)注居住質(zhì)量以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否真正將物業(yè)服務(wù)費用于保證物業(yè)的養(yǎng)護維修上。
 
01
 
 
 

政策引導(dǎo)，用“好服務(wù)”促成“好房子”，實現(xiàn)業(yè)主美好居住需要


2024年3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長在十四屆全國人大二次會議上指出，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。10月17日，倪虹部長在國務(wù)院新聞辦公室舉行的促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況發(fā)布會上，再次強調(diào)了這一觀點。
8月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，倪虹部長指出，“好房子”需要好服務(wù)，將實施居住服務(wù)提升行動，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平。將倪虹部長的這三次講話貫穿起來，我們不難得出這樣的認(rèn)識結(jié)論：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是維護“好房子”的重要基礎(chǔ)。
2024年11月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李強在北京參觀調(diào)研中國建筑科技展時詳細(xì)詢問房屋設(shè)計、建造技術(shù)、建設(shè)成本、配套服務(wù)等情況，強調(diào)當(dāng)前我國住房發(fā)展正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要以提升居民居住品質(zhì)和幸福感為導(dǎo)向，從功能、質(zhì)量、體驗等方面出發(fā)，……因地制宜推進好房子建設(shè)，……全面提升設(shè)計、建造和維護水平。
李強總理的講話明確了以物業(yè)維護為本的物業(yè)管理在“好房子”建設(shè)中所具有的不可或缺的重要作用。
國家層面對物業(yè)管理的重視，尤其是引導(dǎo)物業(yè)管理向建設(shè)管理“好房子”的物業(yè)維護本業(yè)回歸，還體現(xiàn)在文件政策的發(fā)布上。
2023年6月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知》，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強房屋裝修管理，履行裝修告知義務(wù)、巡查檢查義務(wù)、制止義務(wù)，以強化房屋使用管理。
2024年2月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《“數(shù)字住建”建設(shè)整體布局規(guī)劃》(建辦〔2024〕12號)提出，創(chuàng)新智慧物業(yè)服務(wù)模式，引導(dǎo)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，打造物業(yè)管理和生活服務(wù)等應(yīng)用，積極對接市場化優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2024年11月26日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳頒發(fā)《關(guān)于推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》，提出創(chuàng)新智慧物業(yè)服務(wù)模式，引導(dǎo)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展線上線下生活服務(wù);建立房屋使用全生命周期安全管理制度，逐步建立健全覆蓋全面、功能完備、信息準(zhǔn)確的城市房屋建筑綜合管理平臺。
以上文件政策，對引領(lǐng)物業(yè)管理關(guān)注房屋建筑全生命周期的養(yǎng)護維修、加強房屋的規(guī)范使用，具有重要的指導(dǎo)作用。
2024年，各地相繼出臺“好房子”相關(guān)政策，引導(dǎo)“好房子”要有好物業(yè)管理的觀念，并強化對提供“好服務(wù)”的支持力度。
5月24日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)〉的通知》(贛建辦文〔2024〕70號)，“住區(qū)運維管理”部分明確提出“加強維護管理”，要求住區(qū)引入三星級及以上要求的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司編制維修維護計劃書和建立維修維護檔案，明確住宅物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理辦法，并向業(yè)主公示;物業(yè)公司還應(yīng)建立并落實便民維修服務(wù)制度;維修維護計劃書包含但不限于房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、外立面、二次供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景等的定期檢查、巡視、養(yǎng)護等;維修維護檔案要保證維修維護質(zhì)量可追溯。
同時維修維護計劃書應(yīng)包含對建筑進行預(yù)防性維修保養(yǎng)的內(nèi)容，包括但不限于：
下水道無論有沒有堵塞，每年使用高壓清洗裝置全部疏通一次，電梯三個月檢查一次，15年更換一次;屋頂防水無論是否滲漏，需5年一次補修、10年一次大修;外墻10年翻新一次;戶內(nèi)消防探測系統(tǒng)一年檢修一次。
這些對物業(yè)管理內(nèi)容的明確要求，具有維持“好房子”持久性的積極意義。
此外，連云港、南通以及淄博等地在2024年都出臺了有關(guān)“建設(shè)好房子，提供好服務(wù)”的政策文件。
這不僅對“好房子”規(guī)劃建設(shè)提出具體規(guī)范，而且對“好房子”使用維護也提出明確要求，從中可以概括出“好服務(wù)”的內(nèi)涵就是高品質(zhì)的物業(yè)管理，而且物業(yè)管理的核心是對房屋建筑的養(yǎng)護維修，如前所述。
這也在《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)》中有明確而具體的內(nèi)容表述，非常值得全面推廣。

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02
 
 

穩(wěn)抓機遇，用“好服務(wù)”助建“好房子”，再創(chuàng)行業(yè)輝煌


“好房子”作為房屋建筑評價標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)，其關(guān)注重點在世界范圍內(nèi)經(jīng)歷了從20世紀(jì)80年代的安全耐久、2000年以后的綠色低碳、2015年以來的健康宜居等演變過程，評價體系內(nèi)涵要素從關(guān)注新建建筑規(guī)劃設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計與施工拓展到既有建筑的運營與維護等。
那么，什么才是行業(yè)主管部門提出的“好房子”呢?
2024年8月23日，倪虹部長在國務(wù)院新聞辦公室“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，給出了“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)答案，即“好房子”應(yīng)該具備綠色、低碳、智能、安全四個特征，并且指出新房子我們要把它建成“好房子”，老房子我們也要結(jié)合城市更新，想辦法把它改造成“好房子”。
倪虹部長還指出，實現(xiàn)“好房子”，要有好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好服務(wù)，尤其在“好服務(wù)”中明確提出實施居住服務(wù)提升行動，下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平。
從中可以看到“好房子”與物業(yè)管理的“好服務(wù)”關(guān)聯(lián)緊密，“好服務(wù)”是實現(xiàn)并保持“好房子”不可或缺的重要因素。
這事實上正面回答了“取消物業(yè)管理”屬于無稽之談，肯定了物業(yè)管理的經(jīng)濟價值、社會意義，確定了物業(yè)管理的穩(wěn)固地位，為物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，也為物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展提供了健康成長的有利環(huán)境。
因此，“好房子”建設(shè)是物業(yè)管理再獲大發(fā)展的最佳機遇。
這個機遇體現(xiàn)在兩個方面：
一是自上而下各級政府對物業(yè)管理在“好房子”建設(shè)中發(fā)揮積極作用的高度重視，各地發(fā)布的以“好房子”建設(shè)為中心的住宅品質(zhì)提升的相關(guān)政策、指引等文件，無一例外地都包括了對物業(yè)管理的明確要求，大多還重點明確了“運維管理”的具體要求，這有助于肅清目前對物業(yè)管理缺乏客觀公正性評價的輿情，為行業(yè)營造良好的外部發(fā)展環(huán)境。
二是各地有關(guān)“好服務(wù)”助推“好房子”建設(shè)的文件精神，尤其與《江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)》中有關(guān)物業(yè)管理“運維管理”相同相近的各地文件內(nèi)容表述，形成了對物業(yè)管理內(nèi)容進行客觀認(rèn)識的專業(yè)導(dǎo)向，引導(dǎo)人們認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)人員不是包管所有、無所不能的“管家”，而是聚焦物業(yè)維護的“匠人”。這為物業(yè)管理行業(yè)真正回歸本業(yè)營造了良好的政策環(huán)境。
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從現(xiàn)實情況看，通過加強物業(yè)修繕工作、提供好服務(wù)也確實給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展機遇。
如，河北省恒輝物業(yè)服務(wù)集團有限公司(以下簡稱恒輝物業(yè))自2001年創(chuàng)立以來，堅持固本深耕的經(jīng)營理念，堅持物業(yè)項目年利潤不超過年營業(yè)收入的10%，以物業(yè)養(yǎng)護、維修為本，每年要求物業(yè)項目須投入年營業(yè)收入的4%用于物業(yè)修繕。
例如，面積為30萬平方米的物業(yè)項目，若物業(yè)費為1.50元/月/㎡，就要按照年營業(yè)收入的4%約21萬元用于物業(yè)修繕。恒輝物業(yè)還將物業(yè)項目修繕支出作為考核項目經(jīng)理、區(qū)域負(fù)責(zé)人的紅線，這得到了業(yè)主的廣泛認(rèn)可。而業(yè)主核心需求得到滿足帶來的高業(yè)主滿意度，也轉(zhuǎn)化為恒輝物業(yè)的巨大發(fā)展優(yōu)勢，促進了恒輝物業(yè)的快速發(fā)展。目前，恒輝物業(yè)承接項目近200個。
 
那么，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該如何抓住這一良好機遇，謀求物業(yè)管理行業(yè)再獲大發(fā)展呢?
一是準(zhǔn)確把握物業(yè)管理本質(zhì)，踏實做好物業(yè)管理本業(yè)。物業(yè)管理起源于業(yè)主履行物業(yè)養(yǎng)護維修義務(wù)的現(xiàn)實需要，其產(chǎn)生源自業(yè)主委托。業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)護維修義務(wù)，顧名思義，其指向內(nèi)容就是對物業(yè)的保養(yǎng)、維護、修理等修繕活動，因而，從物業(yè)管理本質(zhì)看，物業(yè)管理就是對房屋建筑、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)道路場地的保養(yǎng)、維護和修理，這就是物業(yè)管理的本業(yè)。
如何做好本業(yè)?無論從社會分工還是市場經(jīng)濟的視角看，一個行業(yè)存在的意義在于其專業(yè)價值，而專業(yè)價值一定是體現(xiàn)在對本業(yè)本質(zhì)認(rèn)識基礎(chǔ)上形成的專業(yè)體系及專業(yè)行為上。
專業(yè)體系及專業(yè)行為最基本的要求，就是專業(yè)聚焦度，也就是要“專注”本業(yè)。工匠精神，在某種意義上是最高級別的專業(yè)價值，其源自專注;倡導(dǎo)工匠精神，應(yīng)該落在對本業(yè)的專注上。
40多年的中國內(nèi)地市場化物業(yè)管理發(fā)展歷程，基本是以“+”模式為主，這種散點模式，難以實現(xiàn)專業(yè)聚焦，自然無法做到“專注”本業(yè)。因而，只有消除物業(yè)管理專業(yè)認(rèn)識的“散光”，才能清晰、準(zhǔn)確地把握物業(yè)管理本業(yè)，踏實地做好物業(yè)管理本業(yè)，保證物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展。
二是踐行房屋建筑全生命周期理念不能止于口號，而應(yīng)落實于行動。房屋建筑全生命周期理念告訴我們，房屋建筑如同人一樣，是有生命的。凡有生命者，皆須呵護(養(yǎng)護維修)。在房屋建筑使用過程中，因其建筑材料的物理性能、配套設(shè)施設(shè)備使用壽命等因素的影響，也有著不同的生命階段，需要有針對性的養(yǎng)護維修，業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)護維修義務(wù)即由此而生，這是保護業(yè)主利益的最基本需要。
所以，專業(yè)化的物業(yè)管理是對業(yè)主利益的有效保護。因此，對業(yè)主利益的保護，不能止于房屋建筑全生命周期的理念，而是要付諸有針對性地保養(yǎng)、維護和修理等修繕活動，而且如前所述必須應(yīng)該是專業(yè)性的修繕活動。修繕活動的專業(yè)性，最基本的體現(xiàn)應(yīng)該是其計劃性。
《物業(yè)管理條例》第二條有關(guān)物業(yè)管理定義的表述最終落在“維修、養(yǎng)護、管理”，不僅是從法規(guī)層面明確了物業(yè)管理專業(yè)性修繕活動的核心內(nèi)容是物業(yè)的養(yǎng)護、維修，而且是從法規(guī)層面強調(diào)了養(yǎng)護、維修活動是有管理學(xué)意義上的“管理”的，而管理的基礎(chǔ)就是計劃。
因而，今后新建造的“好房子”，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該為業(yè)主提供房屋建筑全生命周期的修繕計劃，以指導(dǎo)今后的物業(yè)管理;既有房屋建筑，各地政府主管部門應(yīng)該結(jié)合“房屋完損等級評定”的房屋體檢，組織落實房屋建筑“余生”的修繕計劃，并要求物業(yè)服務(wù)人每年年底前編制完成并向業(yè)主公布下一年度的房屋建筑修繕計劃，以保證物業(yè)管理有效實施。
三是完善物業(yè)管理制度，提高物業(yè)管理效率。任何社會活動，都離不開制度的引導(dǎo)、規(guī)范。“好服務(wù)”，也離不開制度的規(guī)范。從制度完備性看，目前的物業(yè)管理制度缺乏物業(yè)修繕管理的可操作性指導(dǎo)政策、標(biāo)準(zhǔn)，這直接導(dǎo)致了物業(yè)維修尤其是使用住宅專項維修資金實施維修活動難度很大，很難保證維修的及時性、有效性。
如物業(yè)修繕工程分類，目前可以依據(jù)《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》將修繕工程分為翻修、大修、中修、小修和綜合維修，但其編制于1985年，已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房屋建筑實際狀況;與其同時代的《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》，也面臨同樣的窘境。
因而，從國家層面組織編制物業(yè)修繕管理的全過程制度、標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)務(wù)之急，尤其是對物業(yè)修繕的工程分類、施工過程管理、驗收保修管理的政策、標(biāo)準(zhǔn)進行重新修訂更是重中之重。