北京市關于老舊小區(qū)更新改造工作的意見

• 2021-08-09 10:13:34

北京市規(guī)劃和自然資源委員會 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 北京市發(fā)展和改革委員會 北京市財政局關于老舊小區(qū)更新改造工作的意見（京規(guī)自發(fā)〔2021〕120號）

京規(guī)自發(fā)〔2021〕120號

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各相關單位：

　　為推進老舊小區(qū)更新改造，改善居民居住條件，補齊公共服務短板，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，經(jīng)市政府同意，提出如下意見：

　　一、適用范圍

　　本意見適用于本市老舊小區(qū)內(nèi)老舊住宅樓加裝電梯、利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施、增加停車設施等更新改造項目。危舊樓房和簡易樓改造涉及上述情況的可參照執(zhí)行。

　　二、工作原則

　　堅持規(guī)劃引領、民生優(yōu)先，遵循老舊小區(qū)綜合整治的基本工作流程，圍繞落實“七有”“五性”，保障居民居住安全，補足社區(qū)公共服務短板，提升居民生活舒適度和便利度。老舊小區(qū)實施更新改造，原則上綠化面積、停車數(shù)量不得低于現(xiàn)狀。

　　三、具體內(nèi)容

　　(一)老舊住宅樓加裝電梯

　　老舊住宅樓加裝電梯按照《關于印發(fā)〈北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊〉的通知》(京建發(fā)〔2020〕100號)有關規(guī)定和流程辦理。加裝電梯應符合相關技術標準。加裝電梯部分不計入樓房建筑面積，不變更原房屋權(quán)屬信息，不辦理立項、規(guī)劃、用地和施工許可手續(xù)。加裝電梯如需建設施工暫設的，其施工暫設管理辦法由各區(qū)研究制定。

　　(二)利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施

　　1.鍋爐房(含煤場)。服務于區(qū)域的鍋爐房等市政用地，不得隨意改變用地性質(zhì)，在保證原有設備設施完整并具備使用功能和消防安全的前提下，應預留為應急用地，可臨時用于物流、能源應急、停車等。服務于小區(qū)的鍋爐房可根據(jù)居民意愿用作便民服務設施。

　　2.自行車棚。現(xiàn)狀綠地少、自行車棚多的小區(qū)，可拆除部分自行車棚，增加綠地面積，具體由業(yè)主共同決定。保留的自行車棚可補充社區(qū)綜合服務設施，也可按照《關于明確電動自行車集中充電設施建設有關工作的通知》(京消〔2020〕72號)有關規(guī)定增建電動自行車停放充電設施。

　　3.其他現(xiàn)狀房屋?？衫眯^(qū)門房、社區(qū)配套用房等現(xiàn)狀房屋補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施，優(yōu)先用于補充便利店(社區(qū)超市)、家政服務、便民維修、快遞配送等為本地居民服務的便民商業(yè)設施，還可結(jié)合居民意愿，補充養(yǎng)老、托幼、文化、體育、教育等公共服務設施。現(xiàn)狀房屋歸業(yè)主共有的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；現(xiàn)狀房屋有明確產(chǎn)權(quán)人的，產(chǎn)權(quán)人應征求業(yè)主意見。現(xiàn)狀房屋可由業(yè)主或產(chǎn)權(quán)人授權(quán)經(jīng)營。

　　利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施的，在確保結(jié)構(gòu)安全、消防安全的基礎上，可臨時改變建筑使用功能，暫不改變規(guī)劃性質(zhì)、土地權(quán)屬，未經(jīng)批準不得新建和擴建。臨時改變建筑使用功能應遵循公共利益優(yōu)先原則，由業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)等業(yè)主自治組織長期監(jiān)督。利用閑置地下室須遵照《關于印發(fā)〈北京市地下空間使用負面清單〉的通知》(京人防發(fā)〔2019〕136號)及住房城鄉(xiāng)建設、消防等部門有關規(guī)定。

　　利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間作為經(jīng)營場所的，有關部門可依據(jù)規(guī)劃自然資源部門出具的臨時許可意見辦理工商登記等經(jīng)營許可手續(xù)。

　　(三)增加停車設施

　　1.老舊小區(qū)設置停車設施應充分挖掘小區(qū)周邊停車資源，由實施主體委托專業(yè)設計單位，在梳理周邊停車資源、調(diào)研小區(qū)停車需求的基礎上，結(jié)合片區(qū)停車綜合改善方案，提出小區(qū)內(nèi)的停車方式和停車規(guī)模。

　　2.可利用小區(qū)內(nèi)空地、拆違騰退用地等建設地面或地下停車設施。增設停車設施應取得業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、居民委員會等應組織征求居民意見。

　　3.參照《關于規(guī)范機械式和簡易自走式立體停車設備安裝及使用的若干意見》(京交運輸發(fā)〔2014〕130號)，利用小區(qū)自有用地設置機械式、簡易自走式立體停車設備，按照機械設備安裝管理，免予辦理建設工程規(guī)劃、用地、施工等手續(xù)。

　　4.建設地下停車設施，不新增建筑規(guī)模的，不辦理規(guī)劃、用地手續(xù)；新增建筑規(guī)模的，依規(guī)辦理規(guī)劃、用地手續(xù)。停車設施的產(chǎn)權(quán)原則上歸全體業(yè)主，可委托實施主體或物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理，首先滿足小區(qū)業(yè)主停車需求。

　　5.增加停車設施原則上不得影響住宅現(xiàn)狀日照時數(shù)，且滿足結(jié)構(gòu)安全、消防安全以及間距、綠化、環(huán)保等要求。停車設施對相鄰建筑物有通風、采光、日照或噪聲等影響的，實施主體應與利害關系人協(xié)商，取得其同意。

　　6.在確保結(jié)構(gòu)安全、消防安全的基礎上，鼓勵停車設施與自行車棚、社區(qū)綜合服務設施等復合利用。

　　四、工作流程

　　(一)確定主體

　　老舊住宅樓加裝電梯的實施主體可以是房屋產(chǎn)權(quán)單位，也可以是業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)等業(yè)主自治組織委托的房改售房單位、物業(yè)服務企業(yè)、電梯生產(chǎn)安裝企業(yè)或社會投資企業(yè)。利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施，以及增加停車設施的實施主體可由業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)等業(yè)主自治組織直接委托，也可在屬地政府組織下通過公開方式確定。鼓勵具有規(guī)劃設計、改造施工、物業(yè)管理和后期運營能力的企業(yè)作為項目投資和實施主體。

　　(二)編制方案

　　實施主體會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、責任規(guī)劃師，按照《北京市居住公共服務設施配置指標》和《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》相關要求，對小區(qū)配套指標進行核算，根據(jù)小區(qū)實際情況和居民需求編制實施方案。利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施的，須明確各類房屋的使用功能。

　　(三)征求意見

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織對老舊小區(qū)更新改造項目清單、引入社會資本涉及收費的加裝電梯、增設停車設施等內(nèi)容，以及物業(yè)服務標準、物業(yè)服務費用等征求居民意見，形成最終改造整治實施方案。居民同意物業(yè)服務標準及付費項目內(nèi)容并簽訂相關協(xié)議后，相關內(nèi)容方可實施。

　　(四)手續(xù)辦理

　　不增加建筑規(guī)模的，可不辦理規(guī)劃手續(xù)；涉及增層、增加建筑規(guī)模，屬于低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批相關規(guī)定執(zhí)行。

　　對利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補充社區(qū)綜合服務設施或其他配套設施，涉及臨時改變建筑使用功能的，由區(qū)規(guī)劃自然資源部門結(jié)合實施主體提供的配套指標核算情況、實施方案、更新改造項目清單和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居民意見，出具臨時許可意見。需辦理施工、消防等手續(xù)的，實施主體持臨時許可意見辦理。

　　五、工作要求

　　(一)明確工作責任

　　各區(qū)政府是老舊小區(qū)更新改造的責任主體，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進相關工作，及時研究工作中遇到的問題。各區(qū)政府應根據(jù)實際情況完善組織機構(gòu)，建立工作機制，明確責任分工。市相關部門要加強指導，加大支持力度，做好服務保障。

　　(二)加強公眾參與

　　各區(qū)要充分利用公共平臺，加大政策宣傳力度，提高居民參與度和工作透明度。實施過程中要廣泛征求居民意見，充分調(diào)動街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)、居民自治組織、責任規(guī)劃師、社會投資企業(yè)的積極性和主動性，共同參與解決實踐中遇到的問題。

　　(三)創(chuàng)新工作模式

　　鼓勵各區(qū)政府結(jié)合實際情況研究制定實施細則，優(yōu)先選取具有代表性的老舊小區(qū)開展試點，大膽嘗試，改革創(chuàng)新，積極探索老舊小區(qū)更新改造新模式，創(chuàng)造可復制、可推廣的經(jīng)驗。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

北京市發(fā)展和改革委員會

北京市財政局

2021年4月9日