A物業(yè)公司與某廣場(chǎng)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自2008年1月起至業(yè)委會(huì)成立并簽署新的物業(yè)管理合同止為該廣場(chǎng)提供物業(yè)服務(wù)。2017年12月23日召開業(yè)主大會(huì)，另外聘請(qǐng)了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，A物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)合同已達(dá)到約定終止條件，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

A物業(yè)公司在合同終止后，拒不退出物業(yè)區(qū)域，拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，雙方就維修款項(xiàng)是否直接抵扣公共收益產(chǎn)生分歧，進(jìn)而對(duì)應(yīng)予返還公共收益數(shù)額產(chǎn)生分歧。原告經(jīng)催告無果，依法于2018年7月10日召開第三次業(yè)主大會(huì)，形成決議，訴訟維權(quán)。

法院根據(jù)該廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的申請(qǐng)，委托了會(huì)計(jì)師事務(wù)所就A物業(yè)公司撤場(chǎng)前該廣場(chǎng)的公共收益結(jié)余進(jìn)行鑒定（鑒定費(fèi)用由業(yè)委會(huì)承擔(dān)），原被告雙方就審計(jì)確定的公益性收入金額存在爭(zhēng)議，部分支出未經(jīng)法定程序或不應(yīng)算作公益性支出、存在擅自動(dòng)用專項(xiàng)維修資金等。但是，業(yè)委會(huì)并未提供證據(jù)證明對(duì)金額的異議，故以審計(jì)確定的金額為準(zhǔn)，業(yè)委會(huì)要求返還的公益性收入與結(jié)余無法得到支持。

就業(yè)委會(huì)請(qǐng)求A物業(yè)公司移交的文件資料，由于業(yè)委會(huì)并未提供被告具體持有未移交的文件名稱、數(shù)量等，且在審計(jì)過程中，A物業(yè)公司已就涉案的部分文件資料進(jìn)行舉證和提供，故原告交付資料的請(qǐng)求也無法支持。

關(guān)于雙方爭(zhēng)議的物業(yè)公司可否直接用公共收益進(jìn)行公共維修，法院已給出了明確的答案。小區(qū)公共收益的使用需要經(jīng)過嚴(yán)格的程序，但是在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，部分物業(yè)服務(wù)人員在具體進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，以“前期物業(yè)服務(wù)合同約定公共收益全部用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為依據(jù)隨意使用公共收益，對(duì)于公共收益的支出不加以限制，甚至將公共收益用于彌補(bǔ)項(xiàng)目虧損。然而法律法規(guī)已對(duì)公共收益的使用進(jìn)行了明確的限制，特別是《民法典》出臺(tái)后，這一限制更加具體和明確。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。”對(duì)于利用共有部分經(jīng)營(yíng)所得在扣除合理成本后應(yīng)屬于業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十一條也對(duì)公共收益的用途作出了更加詳細(xì)的規(guī)定，“公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。”根據(jù)上述規(guī)定，公共收益在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及管理規(guī)約中沒有具體約定時(shí)，可以用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的不足，但業(yè)主若有明確約定公共收益的具體用途，則不能用于補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

在類似案例，如（2019）滬0101民初9377號(hào)中也有體現(xiàn)。關(guān)于“合理成本”的衡量，法院在具體案件的裁判中存在差異性，但也體現(xiàn)出共性的特征，如認(rèn)可停車管理費(fèi)的人員管理成本，而其他如房屋外墻廣告、電梯廣告、經(jīng)營(yíng)性用房出租、場(chǎng)地出租等事項(xiàng)，不太認(rèn)可人員管理成本的支出是合理的支出。在訴訟中，舉證證明合理成本支出的難度較大，除法定稅費(fèi)和能耗外，對(duì)于人員管理成本的支出系合理的支出這一主張很難進(jìn)行舉證，如無法充分舉證，法院將判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還扣除合理成本之后的經(jīng)營(yíng)所得。

在面臨老物業(yè)撤場(chǎng)、新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠實(shí)信用原則履行自身的配合義務(wù)?！睹穹ǖ洹返?49條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。”在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程中，被更換的物業(yè)企業(yè)公共收益不移交給業(yè)主委員會(huì)、小區(qū)管理資料的移交都是常見的問題。

首先是管理資料的移交問題，哪些資料屬于《民法典》中規(guī)定的“必須的資料”，行政法規(guī)對(duì)該條文進(jìn)行了細(xì)化。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》39條規(guī)定建設(shè)單位向前期物業(yè)管理公司移交資料，包括：“（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。”但是司法實(shí)踐中，如果沒有移交資料更為具體的清單的話，在司法判決具體執(zhí)行時(shí)很難確定物業(yè)公司具體提供的相關(guān)資料。正如案例中作為原告的業(yè)主委員請(qǐng)求物業(yè)公司提供相關(guān)資料，已根據(jù)《條例》原則的規(guī)定列舉詳細(xì)的移交清單，比如說具體的設(shè)備名稱和資料及維修保養(yǎng)清單等。但是，在物業(yè)服務(wù)過程中形成的資料，如小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，小區(qū)弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)維修、養(yǎng)護(hù)記錄，小區(qū)公共收益賬冊(cè)等，作為原告的業(yè)委會(huì)也應(yīng)盡可能的向法院列明。

公共收益是利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，其法律依據(jù)是《民法典》第282條：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。公共收益的主要來源是小區(qū)的停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)和一些公共部位的租賃費(fèi)用，一般是由物業(yè)公司代全體業(yè)主收取，在出現(xiàn)新老物業(yè)公司交接時(shí)，公共收益數(shù)額的確定、移交和支出的核算都容易產(chǎn)生糾紛。

在本案審計(jì)過程中，存在前期物業(yè)服務(wù)中由物業(yè)公司先行墊付的維修費(fèi)用，這一部分費(fèi)用發(fā)生在業(yè)委會(huì)成立之前，且不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，即不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中抵扣，A物業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在返還的公共收益中抵扣。本案中，法院認(rèn)可金錢義務(wù)的抵扣。

但是，物業(yè)公司侵占全體業(yè)主公共收益返還，是對(duì)業(yè)主物權(quán)的侵害，而物業(yè)公司墊付的維修費(fèi)用則是物業(yè)公司的無因管理行為，屬于不同法律性質(zhì)、不同法律關(guān)系，物業(yè)公司不應(yīng)作為不支付公共收益的抗辯，而是另行訴訟。但是，需要說明的是如果物業(yè)公司就使用公共收益征求過業(yè)主意見，并獲得了業(yè)主同意，這種情況下實(shí)際上是業(yè)主有意思表示愿意用公共收益承擔(dān)維修費(fèi)用，則可以從公共收益中扣除物業(yè)公司墊付的費(fèi)用。

本案中，對(duì)于業(yè)委會(huì)申請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)工作，A物業(yè)公司對(duì)審計(jì)行為是配合的，但是實(shí)踐中有部分物業(yè)公司存在拒不提供收益的相關(guān)資料或不配合審計(jì)的處理的情況。對(duì)于物業(yè)公司拒不配合時(shí)，法院會(huì)根據(jù)現(xiàn)有資料與情況酌情確定了公共收益，對(duì)于部分難以衡量認(rèn)定的公共收益，業(yè)主委員會(huì)要舉出證據(jù)存在難度，可能對(duì)業(yè)主委員會(huì)造成訴訟中的不利影響，故建議業(yè)委會(huì)在小區(qū)日常管理中，注重保留相關(guān)證據(jù)。