根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下，房屋在保修期內(nèi)的，維修費(fèi)用或因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成的損害，可向建設(shè)單位提出賠償。而保修期后由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
專家表示，住宅小區(qū)的建筑工程外立面保修時(shí)間一般是竣工驗(yàn)收后兩年內(nèi)。
江門(mén)市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，住宅小區(qū)房屋外立面屬于共用部位，歸業(yè)主共有。在保修期外的，由業(yè)主承擔(dān)主體責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)責(zé)任。
如果住宅小區(qū)出現(xiàn)外立面脫落情況，建議由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施維修；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施維修。
“要解決外立面該由誰(shuí)來(lái)維修這個(gè)問(wèn)題，需先搞清楚責(zé)任主體是誰(shuí)。”江門(mén)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、江門(mén)市建筑業(yè)協(xié)會(huì)常年法律顧問(wèn)，廣東國(guó)暉（江門(mén)）律師事務(wù)所律師李建中表示，根據(jù)《民法典》第二百七十三條：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。”住宅樓外立面屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，全體業(yè)主須共同承擔(dān)維護(hù)墻體的義務(wù)。
外立面脫落造成他人損害
業(yè)主或需承擔(dān)法律責(zé)任
部分住宅樓由于湊不齊維修資金，外立面脫落的問(wèn)題一直沒(méi)得到解決。
以春暉苑1幢為例，該住宅樓外立面在去年7月23日出現(xiàn)較嚴(yán)重的脫落現(xiàn)象，初步維修評(píng)估，需要將近2萬(wàn)元。這筆錢(qián)怎么出？有業(yè)主認(rèn)為這不是他們的事情，他們沒(méi)有用外立面，所以不愿意出錢(qián)。
至今，近9個(gè)月過(guò)去了，脫落的外立面一直沒(méi)有進(jìn)行維修。
△春暉苑外立面脫落。
這就像一個(gè)縮影，折射出住宅樓外立面脫落維修遭遇的難題。
就像一個(gè)隨時(shí)會(huì)爆炸的“炸彈”
業(yè)主可能需要承擔(dān)法律責(zé)任
2016年，開(kāi)平市法院審結(jié)了原告黃某訴被告開(kāi)平市某企業(yè)聯(lián)社、開(kāi)平市某物業(yè)管理站及張某等23戶業(yè)主物件脫落、墜落損害責(zé)任糾紛一案。
最終，法院認(rèn)定23戶業(yè)主為該單元樓的所有人或者使用人，而且23名被告沒(méi)有證據(jù)證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，因此判決該23名被告對(duì)原告的損失承擔(dān)民事責(zé)任。
即使外立面脫落是由于建筑物的質(zhì)量問(wèn)題造成，23名被告也應(yīng)按照法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任后，再按照與建筑商的約定進(jìn)行追償，并不能因?yàn)榻ㄖ锏馁|(zhì)量問(wèn)題而免責(zé)。最終，開(kāi)平市法院判決由23戶業(yè)主根據(jù)各自的物業(yè)面積比例合共賠償原告9.5萬(wàn)余元。
江門(mén)市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，有繳存住宅專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，業(yè)主可應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金治理外立面脫落。
然而，部分老舊住宅小區(qū)沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金，業(yè)主難湊齊維修資金。專家建議，若住宅小區(qū)沒(méi)有繳存維修資金，應(yīng)由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、街道發(fā)動(dòng)業(yè)主籌集維修資金。若外立面脫落發(fā)生傷人傷物問(wèn)題，物業(yè)公司盡了管理責(zé)任，則不承擔(dān)責(zé)任；若物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，不處理、不發(fā)動(dòng)業(yè)主籌集資金進(jìn)行維修，物業(yè)公司可能要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
李建中表示，根據(jù)《民法典》第一千二百五十三條：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。”
他提醒，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的所有人、管理人、使用人，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物進(jìn)行合理的管理、維護(hù)，避免給他人造成損害。例如，要保證建筑物等設(shè)施及其擱置物、懸掛物的穩(wěn)固；應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的檢查，發(fā)現(xiàn)可能造成他人損害的，要及時(shí)采取相應(yīng)的安全措施等。若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，業(yè)主應(yīng)盡早進(jìn)行維修，以免造成他人損害。
