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民法典：物業(yè)到底管啥不管啥？

  • 2021-04-21 09:26:21
物業(yè)服務企業(yè)究竟是干嘛的？ 物業(yè)管理的職責邊界在哪里？ 出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門？
 
在日常生活中，
家里燈泡壞了，找物業(yè)；
停水停電了，找物業(yè)；
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，還找物業(yè)……
在一些居民眼中，
只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，
物業(yè)就是萬能的！
 
那么，
我們來看看從2021年1月1日起實施的
《民法典》的規(guī)定，
物業(yè)服務企業(yè)究竟是干嘛的？
物業(yè)管理的職責邊界在哪里？
出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門？
 

管

01

綠地被侵占物業(yè)該不該管?

 
問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問。物業(yè)到底有沒有管理義務?”
解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”。
因此，物業(yè)負有對小區(qū)公共綠地的管理義務。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業(yè)服務企業(yè)可以報請有關執(zhí)法部門介入解決。
 

02

私搭亂建該誰管?

 
問題：除了毀壞綠地，據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰管?
 
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權；如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。
 

03

消防出問題該誰管?

 
問題：“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”
 
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。”
 
因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務。
 

04

噪聲污染歸誰管?

 
問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?
 
解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。
 
業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
 
業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
 
因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。
 
 
 

不 管

01

物業(yè)換開關、水龍頭該不該收費?

 
問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”物業(yè)提供的這些服務該不該收費?
 
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。”
 
而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。
 

分不同情況

01

停水、停電該找誰?

 
問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。
 
解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應當按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任。”
 
供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。
如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。
 
同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
 

02

房子漏水歸誰管?

 
問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進行維修呢?
 
解讀：不管哪種類型，多不是由物業(yè)企業(yè)出錢來進行維修的。
 
其中要分4類情況處理：
（1）新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，一般由建設單位（即開發(fā)商）來負責維修；
（2）屬于自用部位或人為破壞、使用不當?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；
（3）超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進行維修；
（4）如果沒有籌集專項維修資金的，可由相關業(yè)主分攤費用來負責維修。
 

03

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰管?

 
問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應分情況討論：
 
(1)向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”因此，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。
 
(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。
 

04

公共部位、設施出問題誰負責?

 
問題：“我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害。”外墻脫落、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰管?
 
解讀：電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調(diào)建設單位進行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。
 
《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。