日前，青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知(征求意見稿)》（以下簡稱《通知》）。
明確表態(tài)鼓勵物業(yè)開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，實現(xiàn)線上交易服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強。
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在增值服務(wù)這塊，行業(yè)內(nèi)非?？春弥薪榉?wù)。從2018年至今，很多大中型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在做這塊的業(yè)務(wù)，而像萬科物業(yè)、綠城服務(wù)、龍湖服務(wù)這些頭部物企甚至成立了自己的租售品牌，并將房地產(chǎn)中介服務(wù)外拓到了其他開發(fā)商的小區(qū)里。
經(jīng)了解，物業(yè)深度觀察發(fā)現(xiàn)，目前物企從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的方式大抵分為三類：一類是在物業(yè)自主經(jīng)營；一類與第三方合辦；還有一類干脆剝離出原有的公司，成立專門從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的公司。不論是上述哪類，其所提供的服務(wù)都盡量與房地產(chǎn)中介公司無異，即包括二手房買賣、房屋租賃、銀行貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等等房屋租賃與買賣全流程的服務(wù)。只不過，對于大部分物業(yè)公司來說，這些業(yè)務(wù)被歸為增值服務(wù)。 從目前的成效來看，大多數(shù)物企的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)還處于初級階段，成交量遠(yuǎn)不敵同片區(qū)的中介公司。 但也有例外。 比如金地物業(yè)，其中介業(yè)務(wù)在濟(jì)南和煙臺開展得較好，在全國很多項目房屋買賣業(yè)務(wù)市場占有率甚至超越中介。 如若能達(dá)到較高的市占率，這項業(yè)務(wù)對于物企來說無疑是一塊誘人的蛋糕。而讓物企對此感興趣原因還在于其自身也具備切這塊蛋糕的先天優(yōu)勢。 北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理魏貞明告訴物業(yè)深度觀察，為了發(fā)展這項業(yè)務(wù)，世紀(jì)金源專門成立了一家獨立法人公司進(jìn)行經(jīng)營。在他看來，物企至少在以下三個方面具備獨特優(yōu)勢。 第一是房源優(yōu)勢。在二手房銷售的過程中，看房是必不可少的一步。而不論是通過哪個中介帶進(jìn)小區(qū)看房，都需要在門口登記。因此，物業(yè)管理公司能夠全面地掌握所轄小區(qū)在售房源的信息。而對世紀(jì)金源這種同時在管同一片區(qū)多個小區(qū)的物企來說則可掌握更多小區(qū)的房源，為客戶實現(xiàn)跨小區(qū)的房源推薦。 第二是業(yè)主黏性方面的優(yōu)勢。由于接觸點多，物業(yè)人員與小區(qū)業(yè)主之間的熟悉度與信任度天然地超過中介。以世紀(jì)金源為例，一個物業(yè)人員管理300戶，這個物業(yè)人員對其管轄的300戶業(yè)主比較了解，且平常有許多諸如報修維修等接觸點增進(jìn)其與業(yè)主之間的聯(lián)系及互信關(guān)系。 第三是成本優(yōu)勢。一般而言，做中介服務(wù)分為場地成本與人員成本兩大塊。有的物企直接將場地設(shè)在物業(yè)服務(wù)中心里，讓成本進(jìn)一步降低。而相較低廉的成本，租售一套房產(chǎn)的利潤卻十分可觀。 盡管優(yōu)勢顯著，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，對比房地產(chǎn)中介公司，物企有著自身的短板。具體可歸納為以下幾點： 首先，房源局限性較大。物企的房源范圍較小，基本上局限于所轄小區(qū)。因此，他們往往只能推薦自己小區(qū)的房子，或者說自己開發(fā)商旗下的房子。而房地產(chǎn)中介公司通常手握不同區(qū)域與不同樓盤的房源，可以給客戶提供更多的選擇。 其次，客流量問題。不少物業(yè)公司在選擇門店的時候直接開在物業(yè)用房內(nèi)，在節(jié)約成本的同時，也帶來了一個問題，那便是位置不是特別好。即使有物企選擇開設(shè)在小區(qū)門口，也只有自然到訪的流量。而傳統(tǒng)的中介公司大多選址在黃金位置加上推廣效應(yīng)，客戶到訪量更大。而在線上流量這塊，大型房產(chǎn)中介公司的優(yōu)勢更為明顯。目前不論是租房還是買房，都是先通過網(wǎng)上看房，在獲取互聯(lián)網(wǎng)端口流量方面，大型房產(chǎn)中介公司做得要比物業(yè)服務(wù)公司好很多。 再次，人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提高。就現(xiàn)狀而言，由于成本控制及人員招聘較難等客觀原因，物企做房地產(chǎn)中介服務(wù)的員工大部分是由原有的物業(yè)人員轉(zhuǎn)崗的。因此，文化素質(zhì)及房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)能力都相對較弱。反觀鏈家、中原等大型房地產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人招聘都要求本科以上學(xué)歷，且入職后有相對系統(tǒng)化的專業(yè)技能培訓(xùn)。由此可以看到。物企與大型房地產(chǎn)中介公司在人員方面的差距是客觀存在的。
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此次《通知》的發(fā)布為物企開展房地產(chǎn)中介服務(wù)打了一劑強心針，多位業(yè)內(nèi)人士表示這將是物企發(fā)展增值服務(wù)、提高經(jīng)營收入的一次機(jī)會。 湯曉晨在接受物業(yè)深度觀察采訪時分析，從過去政府并不對物企開展非基礎(chǔ)服務(wù)方面有所認(rèn)可，到現(xiàn)在的青島官方明確認(rèn)可物企開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，肯定會給物企開展這一業(yè)務(wù)帶來信心，讓他們敢于放開手腳去干。而從物業(yè)管理行業(yè)的層面上來看，它會有一個試點和示范的效應(yīng)，其他地區(qū)的物企也可以嘗試去推動一些政策方面優(yōu)惠及扶持。 而作為這一賽道的傳統(tǒng)對手——房地產(chǎn)中介對此也頗為關(guān)注。 上海嘉定區(qū)一位房地產(chǎn)中介門店經(jīng)理稱，其管轄的片區(qū)內(nèi)有不少小區(qū)的物業(yè)正在從事中介服務(wù)。在走訪這些小區(qū)時，物業(yè)深度觀察發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)直接設(shè)立了租售中心，有的則在小區(qū)訪客登記處向看房人偷偷塞名片，更激進(jìn)的做法是在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)帶看人員進(jìn)而上前聯(lián)系看房人。 該名門店經(jīng)理告訴物業(yè)深度觀察，為了防止帶看過程中被小區(qū)物業(yè)人員截流，他們目前的做法是提前告知客戶不予理會，甚至選擇從地下車庫繞道看房。未來如有更多的小區(qū)物業(yè)開展中介業(yè)務(wù)，將進(jìn)一步增加他們的帶看難度。
競爭的另一面，也有合作。 物業(yè)深度觀察走訪市場時還發(fā)現(xiàn)，有不少物企與中介選擇的是互利互惠的方式，即物業(yè)員工向中介提供房源信息，一旦房源成交，中介給物業(yè)一定比例的提成。 對于未來中介市場，湯曉晨在接受物業(yè)深度觀察采訪時談到: 競爭操作并不能長久，這個領(lǐng)域肯定會慢慢走向開放合作。
事實上，物企與中介有著合作的基礎(chǔ)。對于中介來說，物企有他們所需要的眾多房源，而中介也有物企想要的客戶。如果雙方能夠合作，將會是雙贏的局面。 而在此次青島的文件中也明確鼓勵服務(wù)合作創(chuàng)新。 《文件》提出，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間加強合作,信息資源互通共享,充分發(fā)揮各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢,補齊業(yè)務(wù)短板,實現(xiàn)公平競爭、良性互動、跨界經(jīng)營,構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)多方參與的多元化服務(wù)新業(yè)態(tài)、新模式。 但就現(xiàn)狀而言，目前的合作方式還是停留個人與項目層面，效果不佳。 對于探索何種合作新模式，湯曉晨建議應(yīng)提升到公司對公司的層面，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與大型房地產(chǎn)中介坐在一起去談更好的合作方式，達(dá)成一個長效的機(jī)制。“從長久來看，大家需要探索一個好的機(jī)制把物企與中介粘合起來，而這其中關(guān)鍵的就是設(shè)計怎樣的機(jī)制去進(jìn)行利益分配。”湯曉晨說。 其實，無論是競爭還是合作關(guān)系，對于消費者來說無疑都是多了一種選擇。而青島市住建局此次發(fā)布《通知》的目的歸根到底是為了促進(jìn)中介市場的健康發(fā)展，從而為人們提供更好的居住服務(wù)。 而對于行業(yè)本身而言，未來究竟是雙方搶蛋糕，還是一起把蛋糕做大，讓我們拭目以待。
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